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              央企地产商5年沉浮录:重塑的权力格局下,演绎出怎样的故事?

              华尔街见闻   2019-04-15 13:51 1054 0

              央企地产商5年沉浮录 重塑的权力格局下,演绎出怎样的故事。这已是他回归中海两年后

              导读:在行业的调整周期中,央企地产商呈现出更大的抗风险能力和逆势发展的潜力。

              记 者丨张晓玲、邓纯榕(实习生)朱雷(实习生)深圳 广州报道

              编 辑丨贾红辉

              图片来源 / 图虫

              52岁的颜建国头发越发花白。这已是他回归中海两年后。

              两年前“临危受命”,之后的努力和辛苦终获认可。3月23日,颜建国迎来了“高光时刻”:中建集团在深圳宣布由他统管中海集团,中海5家上市公司都归其领导。

              很难想象就在4年前,孔庆平之后、郝建民主政的中海外董事会,会有颜建国的一席之地,那时他从中海去了龙湖。

              过去5年间,央企地产公司发生了大规模的人事变动,不少高管的人生轨迹就像跃迁的电子一样起伏不定。

              还有更多人的命运发生了转折。一个多月前,吴向东离职华润置地,唐勇升任董事会主席;今年初,余英,这位前保利地产的明星经理人,辗转去了融创;另一家知名央企地产商招商地产的前高管,林少斌则曾身陷囹圄……

              5年沉浮,变动频仍,一些老面孔退场,一些新人空降、上位或扶正,进入2019年的3月,央企地产商人事、组织格局初定,集体进入了超级活跃期。

              央企地产商这些“家世显赫”、又在房地产市场化中成长起来的老牌公司,在新管理层手中,在重塑的权力格局下,会演绎出怎样的故事?

              可预见的是,在房地产的“白银时代”,经历了市场和人事淬炼的央企地产商,不仅可能在传统开发业务上谋取较大的增长,在下半场的运营新赛道中也具有更大优势;但同时,他们仍然需要足够的智慧,穿过制度和时代的洪流。

              5年动荡

              个体的命运在大时代的洪流中看似微不足道,却又不时暗示着时代的底色。央企地产公司人事浮沉那双“蝴蝶”的翅膀,大概要从宋林的故事说起。

              2014年4月17日,中纪委宣布,原华润集团董事长宋林涉嫌严重违纪违法,正接受组织调查。

              2014年11月9日,吴向东辞任华润置地董事会主席;2015年4月,吴向东低调回归,但再也没能担任主席。

              华润作为当时的万科第一大股东,宋林“落马”前后,万科也开始经历惊涛骇浪。时任总裁郁亮在内部警示“野蛮人”入侵,开启事业合伙人制度,构建“护城河”。不久之后,便爆发了旷日持久的“宝万之争”,最终导致大股东易主,这是后话了。

              几乎与此同时,中建系的人事变动频仍。2013年接替孔庆平担任中海外主席的郝建民,在2014年主导了中建系、中信等多家地产平台的整合。2015年3月,中海地产并购中建地产,后者的掌门人陈谊加入中海,但仅仅7个多月后,他便选择了离开。

              其间中海地产高管离职不断,有关主席郝建民“专断”的传言不时流出。让人震惊的是,2016年11月15日,中海公告,郝建民因“工作调整”也辞职了。

              约20天之后,前中海董事副总经理颜建国从龙湖回归,担任中海总裁;2017年5月8日,再任主席一职。

              与华润、中海相比,另外一家央企地产商的人事变化同样令外界关注。业界传言,原招商地产两位高管“内讧”,导致双双下台。

              公开资料显示,2015年8月25日,时任招商局集团总经理助理林少斌因涉嫌受贿罪被拘留;两天后,招商地产公告总经理贺建亚被免。

              招商地产(后重整为招商蛇口)从此开始频繁的人员流动。据21世纪经济报道统计,过去四年,招商中高级管理人员流失数十人,原招商地产“三大金刚”、区域总大批离开。

              保利地产(现更名保利发展)是少有的、在过去5年没有发生大规模人事动荡的大型央企地产商,但变动在所难免。

              2016年12月13日,朱铭新辞去保利地产总经理职务,接任者为副总经理刘平;约一年后,保利的明星经理人余英辞任,加盟宝能;今年初,保利也有数名高管离任、调职。

              需要指出的是,过去5年也是房地产行业整体人事变动剧烈的5年,但大多是中高管流动,而非像央企这样董事长、总经理全换的情形。

              伴随人事动荡,央企地产商在过去的五六年里普遍出现了位次下滑,如保利从第四名跌到第五名,中海从第五滑到第七,华润置地在2016年跌出了前十去年回归,招商长期徘徊在14名;万科也连续3年失去了“老大”之位。

              与此同时,民营地产商如碧桂园、恒大、融创如火箭般蹿升,恒大从第七名升至前三,融创从前十的末尾蹿到第四,碧桂园更是从第六名升为第一。

              团队初定

              仿佛狂风暴雨中的大海,在几经翻转后渐渐平息。2019年3月,央企地产商人事、组织出现了稳定的迹象,新的格局初定。

              虽然吴向东选择了离开,但华润置地管理层由“铁三角”正式掌控,唐勇补位空缺了4年的主席,张大为担任副主席,李欣上任总裁。

              “当主席没什么特别的感想。”3月26日,在香港的业绩会上,唐勇表示。他看起来波澜不惊;2018年,华润置地交出了一张傲人的成绩单,销售额升至第九,租金收入逼近百亿,为内地上市房企第一。

              接管中海5家上市公司的颜建国,几乎拿到了央企地产公司领导人的最高权杖,也意味着他在中建系的受认可度之高。

              “由他来统管中海系5家上市公司,有利于开发和运营业务的协同、共进,也是为了适应房地产下半场转型的需要。”中海外一名内部人士说。

              在流失、又引入多名高管后,招商蛇口的管理层也渐趋明朗。3月10日,招商蛇口今年首次月度经营分析会上,总经理许永军带领最新的领导班子亮相,新的区域总悉数到场。

              招商蛇口董事会成员目前为,董事长孙承铭、执行董事褚宗生、执行董事许永军、董事刘伟,另有独立董事3名,其中褚宗生为国资委代表,刘伟为招商局集团代表。

              知情人士称,再过几个月,孙承铭将到龄退休,许永军可能接任董事长一职,但一切仍未确定。

              另据记者查询,保利发展董事长宋广菊现年59岁,快到退休之龄,保利也面临人事更替。不过保利内部人士预计,接任人选或已在物色中,相信会稳定交接。

              协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为,央企的人事变动与中央各部委的人事变动有直接关系;此外,以前的央企地产商氛围比较偏向民企,管理相对松散,这使得他们相对有活力。但也出了一些问题,整个管理层被整肃。新的人进来,旧的人离开,这很正常。

              深圳知名房地产研究人士徐枫则认为,央企重要的是资源,不一定是“人力资源”;人事变更不会停息,目前只是相对稳定。

              制度之辩

              一名前央企地产商人士谈起老东家,仍然觉得“可惜”。他认为,人事动荡和纷争,影响了央企地产商的业务发展。

              在徐枫看来,人事变化要看变化的层级和效应,企业本身应拥抱变化。人事动荡不一定影响战略,但会影响执行。

              她认为,“央企过去5年在规模上的保守,与人事动荡有一定关系,但更深层的是制度因素。”

              黄立冲亦指出,过去的2013-2017年是中国金融加杠杆的五年。这种环境下,房产价格不断升高,民营房地产公司比较激进大胆,加上P2P各种金融产品,比央企、国企更有冲劲。“国企受制于责任制、激励机制,是不敢在这种环境下加杠杆的。”

              而且,这段时间的融资成本客观来说是比较高的。按照国企的机制,也不可能通过高成本融资来做高风险的扩张。因为扩张成功了,个人未必有什么好处;扩张失败了有很大的压力,要承担责任。因此,国企的特征导致市场在加杠杆时,它是比较保守的。

              一位从央企跳槽至民企的开发商高管深有感触。他曾在十年前建议前东家、一家央企地产公司在广州珠江新城大幅拿地,但被否决;之后他辗转三家民企,带领其中一家公司利用过去三年的环境,冲进了千亿俱乐部。

              另一位央企内部人士也向记者表示,这几年市场中出现了很多收购机会,但央企不敢像民企那样高溢价去拿,否则可能导致“利益输送”、“国有资产流失”的诘问。

              此外,像恒大、碧桂园、阳光城等民企,以及万科、金地等过去几年都推出了高股权激励、跟投、合伙人制度,大大促进了规模的增长。而央企普遍缺乏类似激励机制。一位央企地产掌门人曾在股东大会上表示,央企管理人员的薪酬太低。

              以近年尝试推出股权激励的保利、招商为例,相比民营房企的激励微乎其微。

              “跟投、合伙人制度,难免有所谓的利益冲突问题、少数股东侵占权益问题,对于民营企业而言,这种制度也是有瑕疵的,在市场下滑时,会引发风险。”深圳一家房企董事长向21世纪经济报道指出。

              “央企、国企很难有这类机制,因为很容易被其他没有得到利益的人说闲话。”黄立冲认为。

              不过,他们亦指出,央企的保守于防范风险有利,也在一定程度上保持了战略的稳定性和连续性。

              “央企追求的是稳定、长远发展,能够穿越每个经济周期。接近保利的人士表示。

              颜建国称,中海始终把净利润稳定增长排在首位,注重盈利水平的稳定提升,同时规模与效益兼顾。

              重新出发

              风水轮流转。

              权力结构趋于稳定的央企,在2019年开始重新发力。中指院数据显示,今年一季度,房企销售排名中,保利发展超过融创升至第四,且与第三名恒大只差98亿;华润置地冲到了第八。

              他们在规模和行业排名上有更大的进取心。保利提出了“重回前三”,招商蛇口去年排名12,今年目标进入前十。

              如果扩大到整个国资,深圳国资背景的万科也可能超过碧桂园重回第一。这意味着,房企前十要重新排位了。

              “事实上,从2018年央企、国企就开始重新冒起了。这跟金融成本有关,房地产最重要的比拼之一就是融资成本。”黄立冲分析,在国家降杠杆背景下,很多房企面对的根本不是加杠杆、去杠杆的问题,是根本没有办法获得融资;同时针对国有企业和民营企业的贷款成本、资金成本价差越来越大。

              对于融资成本低的企业而言,可以坐拥很多房产的同时获得不错的回报;成本高的可能会亏损、倒闭。

              财报显示,中海、华润、保利、招商、万科的综合融资成本在5%以内,华润和中海更在4.5%以内。

              民营房企中,能与他们相媲美的几乎只有龙湖一家,2018年龙湖的融资成本为4.55%;其他如碧桂园、融创这类大型民营房企,融资成本普遍在5%以上,恒大的融资成本更高至7%以上,与公司发行了多笔美元债有关。

              此外,央企普遍净负债率很低,在30%-40%多,可以有加杠杆的空间,去逆周期并购。

              在面向未来的竞争中,央企和国企还具有更强的拿地、资源获取能力,也就是说,他们可以拿到更便宜的钱、更便宜的地。

              甚至可以避开土地市场的规则,不需要公开招拍挂拿地,而是直接和地方政府合作,比如招商蛇口在蛇口的旧改、华润在南山的深圳湾综合体运营项目,都是与政府合作的。

              记者注意到,近两年,像中海、招商这类央企,更多地绑定集团协同发展,中海依靠中建集团的产业新城项目获取资源,招商借着招商局深度布局港口运营,发展邮轮产业。

              在行业的调整周期中,央企地产商呈现出更大的抗风险能力和逆势发展的潜力。

              记者统计房企布局城市发现,央企几乎都只进入了几十个一二线城市,加少部分三线城市,而且都在主流城市群和都市圈内,这些城市在最新一轮楼市回暖中跑在了前面。

              在未来的运营业务上,央企获取资源的能力、扩大规模的可能性也都会超过民企。

              黄立冲称,“央企未来的策略是紧跟国家政策,做政策鼓励和要求的事情,对商业利益追求减少,这可能令他们的回报降低。”

              民营地产商们也感受到了压力。房地产开发主业之外,纷纷加码商业地产、长租公寓、物流仓储等空间运营,挖掘新的增长点。

              碧桂园、恒大、融创、宝能更纷纷开拓新产业,介入了新能源汽车、文旅、机器人等领域,意图在房地产的下半场,继续维持自己的“江湖地位”。

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